임대차 3법이란?

임대차 3법	전월세 상한제	계약갱신 청구권	전월세 신고제
시행일	2020년7월31일	2020년7월31일	2021년6월1일
법률	주택임대차보호법	주택임대차보호법	부도산 거래신고 등에 관한 법률

 

전월세 신고제

전세와월세계약을 하면 계약금액/내용을 집주인과 임창인이 각각30일 이내 소재지 관청에 신고해야함 
만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있고, 임대차 신고가 이뤄지면 
확정일자를 부여 한것으로 간주된다.
개정법 에는 전입신고를 해도 임대차 계약신고를 한것으로 처리하는 방안도 담았다고함.
전월세 신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는것은 아니며, 법 시행령에서 
대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다고함.

 

전월세 상한제 

계약갱신 시 인상값은 기존 계약의 5%를 넘지 못함(단, 인상률은 지자체가 더 낮게 정할 수도 있음)
법 시행 전 임대료를 5% 이상 올려도, 법시행 후 세입자가 원하면 5% 이내로 소급해 낮추고 나머지 금액은 
돌려 받을수있음

 

계약갱신 청구권 

2+2, 전월세로 2년을 살고 세입자가 원하면 2년 더 살수 있음 
법이 시행되면 세입자는 지금까지 계약을 몇번 갱신했는지와 관계없이 계약을 한번 더 갱신할수 있음 
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이
거절하지 못합니다.(2020년12월10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구가능)
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보게되나,
임차인은 갱신된 이후 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할수 있다.

계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요? 계약해지시 중개수수료 복비

다만 집주인, 직계존속, 직계비속이 전월세로 놨던 집에 직접 들어가 살겠다고 하면 세입자의 계약갱신 청구권을 거부할 수 있음

집주인 입장에서 (갱신거부 가능한상황)
1. 집주인, 지계존속, 직계비속이 전월세를 놨던 집에 직접 들어가 살겠다고 할시
2. 세입자가 2기이상 임차료 연체시 
여기서 2기란 임대료 납입 주기로 , 매월이면 2달분, 매분기면 2분기를 의미함 
즉, 월임대료가 100만원이면 누적 현재 200만원이상시 갱신거부가 가능함. 만약 100만 연체하고 다음달 입금하고, 
또 그달 100만원 연체시 누적은 현재 100만원이므로 갱신 거부가 불가능합니다.

3. 부정한 방법으로 임차 시
4. 임대인-임차인 상호협의 시
5. 임대인 동의없는 전대 시 
6. 주택의 전부나 일부 멸실 시
7. 철거나 재건축 예정 시

만약, 집주인이 금액을 좀 더 높여 새로운 세입자를 받기 위해 갱신을 거절했다면 이에 대해 세입자는 손해배상청구를 할 수 있습니다.
관련 근거는 법정손해배상청구권제 입니다.

보상금액은 아래 3가지중 가장 큰 금액으로 선택됩니다.
1. 계약갱신 당시 월세3개월분
2. 새로운 세입자의 전월세 임대료와 청구인의 거절당시 임대료와의 차액의 2년분 
3. 입증 할 수 있다면 추가적인 피해금액

 

우려되거나 혹은 나타나고 있는 현상

4년 전세 이후 세입자들이 이사 갈때,2년 전세 때 보다 훨씬 더 높은 전세금을 지급해야만 한다.  전세금 인상률이 제한되면서 집주인은 수익성 낮은 전세를 월세로 전환할 것이다.전세매물 품귀현상이 심화되서 서울등 주요 도심지역의  전세금이 상승하는 가능성이 높다.  결국 에는 4년간 싼 비용의 전세는 단 1회성에 혜택으로 긑날 수 밖에 없다는 의견이 많다.  이미 전세매물이 줄어들고 전세금 상승폭 확대와 월세나 반전세 전환이 현실화 되고 있다고 한다.  집주인 입장에서는 4년간 세입자를 내보낼수 없고, 전세금도 크게 올리지 못하니 당장은 손해처럼 보일지 모르겠으나, 신규 전세계약시 지출되는 도배나, 수리비, 부동산 중개사비등의 비용을 줄이고 2년후에 전세금을 대폭 올리는 방식으로  2년간 손해를 새로운 임차인에게 전가 시킬 수 있다.  (개인적인 생각 또는 검색으로 알게된 사실..)